17 сентября 2026 года на экономическом факультете МГУ имени М. В. Ломоносова состоялся круглый стол «После «дела Долиной»: трансформация институтов управления доверием и риском на рынке недвижимости».
Организатором выступила Лаборатория финансовой грамотности ЭФ МГУ.
Тема круглого стола напрямую связана с финансовой грамотностью: покупка или продажа жилья — одно из самых важных и сложных экономических решений в жизни человека. Как отметил заместитель декана по развитию ЭФ МГУ Сергей Трухачев, «сделка с недвижимостью это точно самое важное и самое сложное из решений в экономической жизни человека». Поэтому проверка объекта и контрагента, понимание условий кредита и страхования, а также выбор безопасного порядка расчетов — важные элементы финансовой культуры.
Дискуссия была организована в трех тематических блоках. В первом — «Экономика рынка: спреды, ипотека, спрос» — эксперты обсудили ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем, а также влияние ключевой ставки, ипотечного кредитования и программ государственной поддержки на спрос и предложение.
Янина Рощина, кандидат экономических наук, доцент экономического факультета МГУ, представила совместное с Ольгой Клачковой исследование факторов ценового разрыва между первичным и вторичным рынками недвижимости России. Исследование основано на сопоставлении более 24,5 млн объявлений за 2022–2025 годы и показывает существенную региональную неоднородность: общероссийские средние показатели не отражают различий между субъектами РФ. По оценке Банка России, средний разрыв между ценами новостроек и вторичного жилья увеличился с 10% в 2019 году до 50% в 2024 году; при этом в Москве и Санкт-Петербурге он остаётся устойчиво положительным.
В числе факторов, сокращающих разрыв, исследование выделяет конкуренцию между застройщиками, конкуренцию банков на ипотечном рынке и более широкий доступ к ипотеке. Семейная ипотека, напротив, повышает спрос на первичное жилье и может временно увеличивать разрыв. Я.Рощина подчеркнула, что опасения покупателей по поводу оспаривания сделок на вторичном рынке способны повышать требуемый дисконт и переключать часть спроса на новостройки. Однако меры защиты — нотариальное удостоверение, юридическая проверка, справки и титульное страхование - создают дополнительные денежные и временные издержки, которые становятся предметом переговоров сторон. «Первичка сегодня — это вторичка завтра»: снижение доверия к вторичному рынку способно влиять и на будущую ликвидность новостроек при их перепродаже.
Андрей Тарасов, начальник отдела развития ипотечного бизнеса ВТБ, отметил возвращение рыночных ипотечных программ: в прогнозе банка общий объем ипотечных выдач в 2026 году составит 5,1 трлн рублей, а в 2027 году — 6,3 трлн рублей. Он подчеркнул, что ипотека сохраняет роль инструмента, который помогает гражданам приобрести жилье, несмотря на изменение ставок и программ господдержки. Анжелика Курбанова, руководитель отдела ипотеки и партнёрских продаж ГК «Талан», отметила, что в сегменте новостроек средства покупателей размещаются на счетах эскроу, а проектное финансирование снижает риски незавершения строительства. При этом на вторичном рынке проверка сделки после резонансного дела, по ее оценке, стала занимать в среднем 7–10 дней, а видеофиксация и дополнительные процедуры проверки продавцов получили более широкое применение.
Людмила Гришина, агент по недвижимости «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости», представила практический взгляд на спрос и предложение. По ее оценке, новостройки в Москве в среднем стоят на 15–25% дороже готового жилья, а ключевая ставка влияет и на предложение, и на цены, и на спрос в обоих сегментах. Высокая стоимость финансирования и рост себестоимости строительства поддерживают цены на первичном рынке; сокращение предложения и рост спроса поддерживают вторичный. «Рынок в любом случае живой при любых условиях», — подчеркнула она. По оценке спикера, в текущих условиях цены имеют предпосылки к росту в обоих сегментах: на первичном рынке — под воздействием себестоимости строительства, на вторичном — вследствие спроса и потенциального сокращения предложения.
Второй блок — «Технологии защиты: правовые риски и интересы продавцов и покупателей» — был посвящен защите добросовестного приобретателя. Сергей Артюхов, генеральный директор ООО «Домклик», представил оценку влияния резонансного дела на вторичный рынок: при 1,6 млн сделок в 2025 году доля оспариваемых сделок, по приведенным данным, составила менее 0,05%. Однако, как он отметил, «даже минимальный масштаб таких случаев существенно снижает доверие к институту собственности и гарантиям судебной защиты».
Ульяна Новопашина, нотариус города Москвы, преподаватель юридического факультета МГУ и член Исполкома Московского отделения Ассоциации юристов России, представила нотариат как фильтр рисков. Она подчеркнула, что нотариус устанавливает личность сторон, проверяет дееспособность и волеизъявление, разъясняет смысл и последствия сделки. При этом «нотариальное удостоверение — не щит, а лишь одно из доказательств»: даже удостоверенная сделка может быть оспорена, особенно если решение продавца сформировано под внешним воздействием.
Роман Варламов, начальник управления по работе с банками дирекции розничного бизнеса СПАО «Ингосстрах», рассмотрел добровольное титульное страхование как механизм компенсации потерь при утрате права собственности по судебному решению. Он уточнил, что корректное название продукта — страхование титула или права собственности, а не «страхование титульной ответственности». По данным, приведенным в презентации «Ингосстраха», за 2021–2026 годы в рамках ипотечных полисов было зарегистрировано 42 страховых случая; шесть из них были оплачены на общую сумму 27,2 млн рублей, а крупнейшая выплата составила 14,85 млн рублей. Спикер подчеркнул, что юридическая проверка и страхование снижают риски, но не отменяют необходимости внимательно изучать условия покрытия и предусмотренные договором исключения.
Михаил Алексеев, кандидат юридических наук, руководитель юридической службы Фонда «За права заемщиков» Народного фронта, поставил вопрос шире частного случая: «Кто должен нести риск добросовестной сделки?» Он отметил необходимость проверять не только формальный комплект документов, но и экономический смысл поведения сторон: историю переходов права, причину продажи, семейную ситуацию продавца, наличие другого жилья, обременения, банкротство и порядок расчетов.
В открытой дискуссии выступил Евгений Капанин, представитель Vysotsky Estate. Он обратил внимание, что задача риелтора не сводится к оформлению документов: профессиональное сопровождение должно включать проверку мотивов сделки, коммуникацию со всеми ее участниками и выявление обстоятельств, которые могут свидетельствовать о внешнем давлении на продавца. Этот подход дополнил общий вывод участников: безопасная сделка требует не одной формальности, а сочетания правовой проверки, финансовых инструментов и внимательного анализа поведения сторон.
Третий, поведенческий блок был посвящен финансовой культуре и противодействию мошенничеству. Екатерина Авдеева, председатель Совета директоров Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» и председатель Комиссии ТПП по инвестициям в недвижимость, систематизировала актуальные риски: поддельные доверенности и документы, двойные продажи, фиктивные объекты, цифровое мошенничество и оспаривание сделок. В качестве базовых мер защиты она назвала проверку документов и истории объекта, личное общение с продавцом, безопасные расчеты через аккредитив, эскроу-счет или нотариальный депозит, а также внесение в ЕГРН записи о невозможности регистрации без личного участия.
Мария Богачкина, управляющий директор МИЭЛЬ «Пречистенка», подчеркнула: «Абсолютно любая сделка с недвижимостью имеет риск оспаривания». Поэтому, по ее мнению, стороны самостоятельно или с привлечением профессионального участника должны подготовить и провести сделку так, «чтобы она устояла в суде». В числе практических рекомендаций — указывать реальную цену в договоре, проводить безналичные расчёты с подтверждающими документами, проверять правовую историю объекта, получать необходимые согласия супругов и при наличии сомнений рассматривать титульное страхование.
Модераторами обсуждения выступили Сергей Трухачев, заместитель декана по развитию экономического факультета МГУ, и Марат Сафиулин, кандидат экономических наук, эксперт Лаборатории финансовой грамотности ЭФ МГУ и Федерального сетевого методического центра повышения финансовой грамотности в вузах.
Дискуссия показала, что резонансный судебный кейс стал стимулом для развития культуры управления безопасностью как части финансовой культуры. Он усилил запрос граждан на понятные процедуры проверки рисков и защиты интересов, а рынок отвечает развитием комплексных решений: банковского и юридического сопровождения, цифровых сервисов проверки, нотариальных механизмов, безопасных расчетов и страховых продуктов.
Материалы круглого стола:
- презентации выступавших
- видеозапись