Счета эскроу в долевом строительстве
Счета эскроу в долевом строительстве
http://docs.cntd.ru/document/901919587
Эта информация может быть использована при обсуждении темы «Личный бюджет и финансовое планирование» и «Расходы» (глава 4 и глава 2 учебного пособия по финансовой грамотности) при обсуждении вариантов покупки квартиры и рисков, связанных с этим.
С 1 июля 2017 г. вступил в действие Федеральный закон № 304-ФЗ от 3 июля 2016 г., позволяющий использовать счета эскроу для расчета между строительной фирмой и дольщиком. Счета эскроу позволят дольщикам не потерять средства в случае незавершения строительства. Гарантия достигается за счет посредничества банка: деньги дольщиков замораживаются на специальном счете и поступают строителям только после передачи квартиры собственнику. В законе подробно описаны права и обязанности сторон при использовании этого механизма.
Счета эскроу – это счета, на которых лежат денежные средства до выполнения определенных обязательств. Они гарантируют выполнение сделки между продавцом и покупателем, и играют роль «ячейки с деньгами». Покупатель переводит деньги на счет эскроу, продавец видит, что деньги поступили, и передает товар покупателю. Только после этого продавец получает деньги в свое распоряжение. Гарантом, отслеживающим выполнение участниками обязательств, выступает банк. В случае с долевым строительством покупателем является дольщик, продавцом – строительная фирма, и деньги поступают на счет продавца после передачи квартиры дольщику.
Счета эскроу становятся альтернативным способом гарантировать дольщикам возврат денег при невыполнении застройщиком своих обязательств. Другой способ – страхование ответственности строительной фирмой. Для дольщика эскроу является достаточно выгодным вариантом: деньги переходят строительной компании только после сдачи квартиры, в случае расторжения договора долевого участия (ДДУ) они возвращаются дольщику. На средства начисляется процент, что частично компенсирует потери дольщика из-за неиспользования средств в случае расторжении ДДУ. Для застройщика счета эскроу тоже могут представлять выгоду: не приходится выплачивать страховую премию при страховании ответственности. Однако средства на строительство будут обходиться фирме дороже, так как деньги дольщика не поступают в распоряжение фирмы вплоть до завершения строительства – поэтому фирма вынуждена получать их в виде кредита от банка, где находится счет эскроу.
Дольщику стоит иметь в виду несколько моментов. Во-первых, деньги на счете в банке не застрахованы, и в случае банкротства кредитной организации будут потеряны. Поэтому к банкам, в которых могут быть открыты счета эскроу, законодательно установлены такие же требования, как и для размещения бюджетных средств. Во-вторых, на средства со счета эскроу может быть наложено взыскание по другим обязательства дольщика (например, задолженность по оплате ЖКХ) – тогда обязательства дольщика перед застройщиком будут считаться неисполненными, и передача квартиры не произойдет. В-третьих, если Застройщик обеспечивает свои обязательства по ДДУ путем расчетов через счета эскроу, то это освобождает его от других видов обеспечения своих обязательств перед дольщиками (залог прав на земельный участок и на строительный объект, страхование гражданской ответственности,). И в случае нарушения Застройщиком условий ДДУ, дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафные санкции (например, за просрочку сдачи дома).